办公楼

由布莱恩·康威
规划网站,LLC

更新:
05-12-2017

概述

用办公室设计顾问兼作家Francis Duffy的话来说,“办公大楼是20世纪最伟大的标志之一。在每一个大陆上,办公大楼都耸立在城市的天际线上。作为经济活动、社会、技术和金融进步最明显的指标,它们在很大程度上已经成为本世纪的象征。”

这是真实的,因为办公楼是在过去一百年中发生的就业模式的深刻变化最有切的反映。在当今的美国,北欧和日本,至少50%的工作人口在办公室环境中雇用,而20世纪初的5%的人口相比。

联邦大厦奥克兰,加州的照片

加州奥克兰联邦大厦
图片来源:Kaplan McLaughlin Diaz/em>

有趣的是,一个典型的服务组织的生命周期成本分配大约是设备成本的3 - 4%,运营成本的4%,家具成本的1%,工资成本的90% - 91%。因此,如果办公室结构可以利用3%至4%的设施支出来提高工作场所的生产率,它可以对占服务机构成本的90至91%的人员贡献产生非常显著的影响。

为了达到这一效果,建筑必须从一种集中于满足一系列目标的综合设计方法中受益。通过集成设计,新一代高性能办公建筑开始出现,为业主和用户提供了更高的工作满意度和生产力、改进健康,更大的灵活性和增强能源及环保表现.通常情况下,这些项目适用生命周期分析优化初始投资建筑设计,系统选择,建筑结构。

建筑属性

办公楼必须有灵活的、技术先进的工作环境安全健康的舒适的, 耐用的,美观,无障碍.它必须能够适应租户的特定空间和设备需求。应特别注意选择室内装饰和艺术设备,特别是入境空间,会议室等具有公共通道的地区。

A.空间类型

办公大楼包括许多空间类型,以满足员工和访客的需求。这些可能包括:

办公室

员工/访客支持空间

行政支持空间

  • 行政办公室:在听觉和/或视觉上可能是私人的或半私人的。

操作维护空间

B.重要的设计考虑

办公大楼的典型特征包括以下列出的适用的设计目标元素。有关整个建筑设计背景下的设计目标的完整列表和定义,请点击下面的标题。

具有成本效益的

应使用高性能办公室进行评估生命周期经济和材料评价模型.在某些情况下,业主需要认识到,优化建筑性能需要一开始就愿意投资更多,以节省长期运营和维护费用。

为了实现设备投资的最佳性能,价值工程提供了一种评估每个设计元素和建筑组件的性能与成本的方法。在建筑开发的设计阶段,适当应用价值工程考虑可选的设计解决方案,以优化项目完成时的预期成本/价值比率。价值工程引出了在降低生命周期成本的同时维护或提高结果的方法。在施工阶段,通过共享节约,鼓励承包商利用他们的特殊“专有技术”提出改变,在保持或提高质量、价值和功能性能的同时削减成本。有关价值工程的更多信息,请参阅WBDG成本效益-在整个项目生命周期利用成本和价值工程

功能/操作

租户的需求-建筑设计必须考虑预期租户的综合需求。这包括他们的期望形象、公众访问程度、运营时间、增长需求、安全问题和脆弱性评估结果、组织和群体规模、增长潜力、需求的长期一致性、群体装配要求、电子设备和技术要求、声学要求、特殊的地面装载和归档/储存要求、特殊公用事业服务、任何材料处理或作业流程、特殊的健康危害、车辆的使用和使用的车辆类型,以及经济目标。

灵活性

高性能的办公室必须能够轻松且经济地适应频繁的装修和改造,有时也被称为“变动”。这些变化可能是由于管理重组、人员变动、商业模式的变化或技术创新的到来,但是办公基础设施,室内系统和家具必须达到挑战。

  • 考虑架空地板,方便电缆和配电,以及先进的空气组织能力,以解决个人居住者的舒适度。

  • 合并功能,如电源,数据,语音和光纤,模块化和利用布线和公共汽车以及会议中心,以允许在工作中的每日灵活性以及办公室工作站的未来重组的会议集线器。

城市规划

大量工人聚集在一栋建筑内,会对社区产生重大影响。办公建筑可以通过零售、食品服务和办公室给社区带来的相关业务联系来活跃社区。在发展办公室结构时,还必须考虑到运输问题。写字楼经常受到城市规划和城市分区的影响,这试图促进相容的土地使用和充满活力的社区。

  • 在选择办公地点时,应考虑到大多数住户到达办公室所需的距离。应进行包括邮政编码起源在内的研究,以确定办公室的最佳位置。新的办公地点的发展往往需要员工的搬迁,特别是如果办公室搬迁或在一个新的地理区域开设。城市资源的考虑应该包括住房成本和可用性、交通拥堵、学校系统质量、文化资源(如博物馆、运动队和高等教育机构)、自然景点(如沿海地区、山脉和公园)、受过教育的劳动力的可用性、犯罪率和执法,以及供水、废水和废物处理等市政基础设施能力。

  • 一旦建筑建成并投入使用,通过积极的计量、监测和报告过程来确认长期性能是至关重要的。这个反馈的结果应该是有用的维护操作并可作为新的设计工作的输入。

富有成效的

员工满意度、健康和舒适在办公环境中,到目前为止,对雇主来说最大的成本是占用空间的员工的工资。它通常超过租赁和能源成本的10倍的基础上,一平方英尺的设施。出于这个原因健康安全,安慰高性能办公室的员工是最重要的。

  • 利用诸如增加的策略自然通风费率,规格无毒、低污染的材料和系统,室内空气质量监控。

  • 提供个性化气候控制,允许用户设定自己的局部温度,通风率和空气运动偏好。

  • 虽然很难量化,但人们普遍认为,当办公室员工被提供刺激、动态的工作环境时,员工的满意度和绩效会提高。有窗户和视野,有交流的机会,有对周围环境的控制,这些都是提高工作场所满意度的因素。看到也空间的社会心理价值

  • 自然光线对办公室工作人员的健康和心理健康至关重要。办公环境的设计必须强调为每个乘员提供对自然光线的访问和外部视图。最长可达30英尺的扩散间接自然光的30英尺蜡烛。

  • 办公室的声学环境必须与办公室的其他建筑系统和家具进行设计和整合。在开放式办公环境中,必须特别考虑噪音控制,使用可吸收的饰面材料,掩盖白噪音,并充分隔离个人居住者。

技术连通性

技术已成为业务,行业和教育的不可或缺的工具。鉴于技术正在推动组织和建筑形式的办公楼的各种变化,在将其融入其中,特别是信息技术(IT),考虑以下问题,进入办公室:

  • 计划新的办公大楼具有分布式,强大和灵活的IT基础架构,这将允许几乎所有空格的技术访问。

  • 在规划阶段,确定所有必要的技术系统(例如声音/电缆/数据系统,如音频/视觉系统、扬声器系统、互联网接入和局域网[LAN] /广域网[WAN] /无线保真度[WI-FI]),并为它们提供足够的机房和管道运行。

  • 考虑并适应无线技术。

  • 对于现有的办公楼,考虑在进行翻新时改善对IT基础设施的访问。

见WBDG.改变工作场所的高效设计Productive-Integrate技术工具查阅更多有关将资讯科技应用于设施设计的资料。

安全/安全

在过去十年中,恐怖袭击的设计重点是保护居住者和资产免受暴力袭击。通过全面的威胁评估、脆弱性评估和风险分析,确定单个建筑的安全需求,并确定适当的合理设计响应,将其集成到办公建筑设计中。

  • 考虑没有面对不受控制的有利度点的入口,直接视线到入口。利用现场屏障和挫折,周边障碍和爆炸,进入控制和入侵检测,入口筛选,封装筛选和控制,开放区域,允许乘客轻松检测,并最小化玻璃。见WBDG.安全/安全安全为建筑物和资产

  • 第一次来这里的游客,由于不熟悉周围的环境,可能会在安全的撤离路线上遇到困难。考虑在欢迎手册中增加指示牌和/或提供安全信息和建筑指南。同时,定期审查和评估安全计划。见WBDG.安全/防火保护安全/安全占用安全和健康

可持续发展的

能源效率- 在办公室的尺寸,本地气候,使用简介和公用事业速率下,最大限度地减少能源消耗的策略涉及:1减少负载(通过将建筑与现场集成,优化建筑信封[降低渗透,增加保温,增加绝缘材料],等等。);2正确施加​​加热,通风和空调系统;和3安装高效设备,灯光和家用电器。

应考虑应用可再生能源系统,例如建筑光伏系统产生建筑电力,太阳能热系统产生国内热水的热水(DHW)空间条件,或地热热泵系统,利用地球的热电容,以提高HVAC系统的性能。

应提供其他考虑因素分布式能源,包括microturbines.燃料电池等,提供可靠性(紧急和使命临界功率)和网格独立性,并减少对化石燃料栅极电网的依赖。

示例设计和施工标准

对于GSA,这种建筑类型的单位成本是基于以下的建筑质量和设计特点表格.这些信息是基于GSA的基准解释,对其他所有者来说可能是不同的。

新兴问题

现代化

联邦办公楼,旧金山,加州的照片

加州旧金山联邦办公大楼

25年以上设施的大量库存构成了重大的资本结构调整挑战。GSA的第一印象的程序解决了旧设施组合的入口和大堂区域的质量问题。现代化的关键领域包括升级外部外壳、机械系统、电信基础设施、安全和内部装修。改善工作场所质量、能源性能、安全性、适应租户流失的灵活性、维护开销和生命周期预期是现代化这些设施的重要目标,适当地保存历史注册的建筑物是现代化工作的一部分。

调试

随着建筑技术和控制的改进,所有类型的高性能建筑都应作为全面质量保证计划的一部分进行适当的委托,这是至关重要的。在许多情况下,持续的调试过程已经证明是有效的。

一些联邦机构和私人机构正积极采取行动,要求对其投资组合中的所有高性能结构进行调试。

相关代号和标准

有一个庞大的标准,规范和标准的范围,涵盖了联邦和私营部门办公楼的设计。联邦政府办公大楼设计的一般标准和指导可在以下目录中找到:

金博188app网址额外资源

组织和协会

出版物

  • GSA LEED®应用指南
  • GSA LEED®成本研究
  • 建筑物如何学习斯图尔特•布兰德。纽约:维京,1994。
  • 新办事处由弗朗西斯·达菲。英国伦敦:康兰章鱼有限公司,1997。
  • 系统集成:增加建筑物和工作场所性能由博玛国际基金会,2000。

其他人

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