设施操作和维护-概述

由不酸式焦磷酸钠
神经丛科学
由设施运维委员会更新

更新:
12-05-2017

介绍

设施运行和维护包括广泛的服务、能力、流程和工具,以确保建成环境将执行功能为此设计和建造了一个设施。操作和维护通常包括建筑物/已建成结构所需的日常活动,其系统和设备,以及执行其预期功能的乘员/用户。运行和维护被合并到通用术语O&M中,因为如果不进行维护,设施无法以最高效率运行;因此,将两者作为一个整体进行讨论。

操作和维护图标的图像-机械,扳手,油罐齿轮和计算器

设施运维部分提供以下方面的指导:

  • 不动产库存(RPI)概述维护组织实物资产清单和管理这些资产所需的系统类型。
  • 计算机化维修管理系统-包含用于跟踪组织资产维护和相关成本的程序和实践说明。这些项目通常是重复性的,包括预防性、计划性/计划性和应急活动,项目低于既定的美元门槛(即15000美元)。
  • 电脑辅助设施管理-然而,最初提到的空间规划技术并没有更一般地用于描述各种解决设施管理任何或所有方面的技术

    CMM、BIM、IWMS和其他。

  • 运维手册-现在人们普遍认识到,在设施的整个生命周期内,运营和维护是拥有和运营设施的最大费用。开发完善、用户友好的运维手册的准确性、相关性和及时性怎么强调都不为过。因此,作为整个调试过程的一部分,要求提供详细的、特定于设施的运维手册变得越来越普遍。这些手册描述了实物资产必要操作和管理所涉及的流程、方法、工具、组件和频率。
  • janitorial /清洁-当建筑物打开时,钥匙被交给看门人、保管人或客房服务员进行内部“清洁”"和维护。使用环保清洁产品并采用更安全的方法清洁建筑物,可提供更好的物业资产管理和更健康的工作场所。地面维护和外部表面的适当清洁对于有效的整体设施维护和清洁计划也很重要。清洁/清洁、绿化、除雪等被视为一般维护活动。
  • 历史建筑运营和维护-这是一个独特而复杂的问题:在考虑安装新的更高效设备的影响的同时,平衡保持旧设备的运行。此外,清洁精致表面和艺术品需要使用不太可能损坏这些表面的产品,同时为建筑物的居住者提供健康的环境。维持严格的温度和湿度控制以保护艺术品和文物是运维人员面临的另一个挑战。史密森学会就温度和湿度对文物的影响进行了广泛的研究,可在以下链接中找到:

    确定博物馆和画廊中相对湿度和温度的可接受范围:第1部分第2部分

    有关更多信息,请访问内政部长的历史遗产处理标准,在WBDG的文件和参考资料部分或可持续历史保护

  • 项目交付方法-为有效定义、成本、采购、执行和管理运营和维护项目而建立的流程称为项目交付方法。由于房地产业主及其服务提供商面临着众多不同的运营和维护项目,因此及时且经济高效地完成这些项目至关重要。虽然传统的施工交付方法(如设计-投标-建造)已被普遍使用,但合作施工交付方法(如工单承包)已证明能够按时、按预算交付90%以上的此类项目,并使所有参与者和监督小组满意。

范围运营管理包括将整个构建环境保持为包含在组织的文档中所需的活动、流程和工作流房地产库存设施及其配套基础设施,包括公用事业系统、停车场、道路、排水构筑物和地面,在其生命周期内满足其预期功能的条件。这些活动包括计划的预防性和预见性维护和纠正性(修理)维护。预防性维护(PM)由一系列基于时间的维护要求组成,这些要求为计划、调度和执行预定的(计划的与纠正的)维护提供了基础。PM包括调整,润滑,清洗和更换部件。时间密集的PM,如轴承/密封更换,通常计划在定期(工厂或“管道”)关闭期间进行。根据联邦能源管理计划(FEMP),预测性维护试图检测退化机制的开始,目标是在组件或设备发生严重退化之前纠正退化。纠正性维修是使设备恢复正常运行状态或服务所必需的维修,可以是计划的,也可以是计划外的。有些设备在使用寿命结束时可以进行大修。根据美国国防部的定义,大修是指根据维护服务能力标准将物品恢复到完全可用的状态。

从单个设施到校园,再到校园组,要求各不相同。随着设施数量、种类和复杂性的增加,执行运维的组织应在规模和复杂性上进行调整,以确保任务绩效持续。在所有情况下,运维都需要知识渊博、技能娴熟、训练有素的管理人员d技术人员和计划良好的维护计划。维护计划制定背后的理念通常取决于运维组织的能力。综合维护计划的目标包括:

  • 减少资本维修
  • 减少计划外停机和维修
  • 延长设备寿命,从而延长设备寿命。
  • 实现生命周期成本节约,以及
  • 提供符合设计意图的安全、实用的系统和设施。
图表显示运营、工程、管理、培训和维护所围绕的运维整合

可持续性是运维过程的一个重要方面。运行良好的运营与维护计划应节约能源和水资源,并具有资源效率,同时满足以下要求:安慰,健康安全建筑物使用者的要求。的影响2005年能源政策法案(EPAct 2005)这个第13693号行政命令《2007年能源独立与安全法案》设施运维过程中必须考虑所有因素。这个联邦高性能和可持续建筑本节提供了联邦人员满足高性能和可持续建筑要求所需的关键信息。

一个整体设施运维计划的关键组成部分是其适当的管理。根据FEMP,管理功能应该将程序的不同部分绑定到一个有凝聚力的实体中。整个计划应该包含五个不同的功能:操作、维护、工程、培训和管理(OMETA)。除了建立和促进OMETA联系外,运维经理还有责任与其他部门经理沟通,并为不断缩减的预算提出理由。

相关问题

系统级O&M手册.除了典型的供应商设备文件外,组织需要更高层次的运维信息,应确保在规划阶段留出足够的资金,并确定适当的范围/内容/格式要求。从系统层面分析和评估设备,然后开发程序以实现最有效的系统集成是很重要的。系统级手册包括基于维护计划理念的建成信息。系统一级的运维程序并不取代制造商对特定设备的文件,而是补充这些出版物和使用指南。例如,系统级故障排除将故障分析到部件级,如泵、阀门或电机,然后参考特定制造商的要求来拆卸、维修或更换部件。文件通常应符合或超过客户或商业标准,如ASHRAE指南(例如,指引4-2008 (R 2013)准备建筑系统的操作和维护文件)格式和内容,并专门定制以支持业主维护计划(MP)。

历史建筑运营和维护.这是一个独特而复杂的问题:既要平衡旧设备的运行,又要考虑安装更高效的新设备的影响。此外,清洁精致的表面和艺术品需要使用不太可能损坏这些表面的产品,同时为建筑的居住者提供一个健康的环境。维持严格的温度和湿度控制以保护艺术品和古物是操作和维修人员的额外挑战。关于温度和湿度对文物的影响,史密森学会已经做了广泛的研究,可以在以下链接中找到:

建筑营运及楼宇资讯交换(COBie).应在规划阶段确定实施COBie的考虑因素,尤其是在以下情况下:BIM是必需的。

联邦不动产资产管理公司(行政命令13327–2004). 根据这项指令,联邦机构必须建立程序,对所有拥有和维护的联邦设施建立责任制和管理制度。这包括报告价值、状况和可持续性,以及采用总拥有成本和生命周期成本的原则。

延期维修. 在过去的十年中,确定组织延期维修价值的方法一直在讨论中。1995年,联邦会计准则咨询委员会(FASAB)制定了第6号会计准则,该准则定义并确立了递延维修报告的要求。这导致联邦社区决定如何满足这些要求,1999年,联邦设施委员会运营和维护常设委员会发布了技术报告141——联邦设施的延期维护。本报告进一步定义了维护和维修。FASAB正在重新研究延期维修问题以及如何定义和确定延期维修。此外,美国政府问责局最近的一份报告质疑了在定义和确定机构报告延期维修的方法方面存在的差异(见GAO-09-10报告——联邦不动产:政府因维修和维修积压而产生的财政风险敞口不清楚——2008年10月)。此外,FFC还资助了预测设施维护和维修投资预期组织结果的研究。所有这些努力都将对联邦机构如何核算和跟踪维护和维修成本以及延迟维护的积压产生影响。

持续性. 最近的指令确立了减少能源和水的使用以及提高新建筑和现有建筑的可持续性的目标(见第13693号行政命令,“联邦政府未来十年的可持续发展规划”《2007年能源独立与安全法案》).这将影响设施的运行和维护。的联邦高性能和可持续建筑本节提供了联邦人员满足高性能和可持续建筑要求所需的关键信息。

新出现的问题

撕裂。在政府和私营部门的许多社区中都发现,拆除旧的或历史性的建筑并用可能不那么耐用、可持续或安全的新结构替换它们是一个问题。目前没有单一的工具可用于解决拆除问题,而是一种策略的组合效果最好。一种工具可在线访问的是“Web上的拆卸工具,"作为国家历史保护信托基金拆卸倡议的一部分创建。此工具旨在作为一个易于共享、用户友好的一站式服务,重点介绍美国使用的大约30种工具和300多个最佳实践示例。

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A.规划设计阶段

O&M活动从设施的规划和设计开始,并贯穿其整个生命周期。在规划和设计阶段,O&M人员应参与,并应确定设计中包含的维护要求,如设备访问、内置状态监测、传感器连接等的各项要求当建成设施移交给业主/用户组织时,这将有助于他们。运维团队应在项目开发团队中有代表,以便他们提前知道一旦设施移交给他们,他们必须维护的控制、设备和系统的类型。有关此主题的更多信息,请参见“F.根据设备和系统成熟度水平协调员工能力和培训”。应考虑专业制定的系统级运维手册,而不是典型的供应商提供的设备手册。这个建筑营运及楼宇资讯交换(COBie)主动性也应该考虑在内。对于较大的综合体,运维人员应考虑拟议产品与现有系统(包括工具、设备和清洁用品)的全系统集成和兼容性。这是整个系统调试过程开始的地方。建筑信息交流(COBie)

  • FEMP操作和维护最佳实践指南第3章:运维管理,第9章:泵设计/选择
  • EPA I-BEAM—室内空气质量建筑教育和评估模型(I-BEAM)是为建筑专业人士和其他对商业建筑室内空气质量感兴趣的人设计的指导工具。
    • 管道系统清洗/标准
    • 第章-排气系统设计
  • PBS-P100公共建筑服务设施标准由总务管理局(GSA) -附录A.3新建和现代化和附录A.4改建项目

B.施工阶段

为了支持高效的运行和维护(O&M),设施的运行和维护文件(1)必须符合业主的要求,(2)必须准确,(3)必须及时提供。系统级和制造商的安装系统和设备手册,包括建造图纸,应在施工阶段提供给业主审查。然而,在业主搬进大楼后很长一段时间内,这种文件在财务收尾时交付是很常见的。为了有效地在周转期运营一个工厂,必须在财务完成、业主入住之前,特别是在操作员/维修人员培训之前,提供运维信息。如果目前不是这样,业主可能需要修改他们的采购规范,以强制要求。尽管获得运维文件可能由业主代表监督或建筑调试代理,该工作应与业主施工经理协调/监督,以确保完成。

此外,通常应组织和跟踪施工合同、保修/启用日期和备件信息的一部分。

c .运营管理方法

运维组织通常负责运行和维护构建环境。为了实现这一点,O&M组织必须负责地操作系统和设备,并适当地维护它们公共设施系统可以是简单的供应线/系统,也可以是完整的生产和供应系统。维护工作可能包括计划预防性/预测性/和维护、纠正性(维修)维护、故障呼叫(例如房间太冷)、更换过时物品,预测试验与检验、大修和地面护理。运维组织可以利用a以可靠性为中心的维修(RCM)包括“基于反应,时间或间隔,基于条件的最佳组合,以及主动维护(预测/计划)实践......这些主要维护策略而不是独立应用的最佳维护(预测/计划)的实践,以利用它们各自的优势为了最大化设施/设备可靠性,同时尽量减少生命周期成本“特别是对于供暖、通风和空调(HVAC)系统,重新调试是提高运行效率的一种选择。运维组织通常还负责维护延期维修(DM),即由于某种原因未完成的维护工作,通常缺乏资金。

D.生命周期运维

根据国际设施管理协会(IFMA)的数据,一个设施的运营生命周期成本通常包括2%的设计和建造成本,6%的运营和维护成本和92%的居住者工资成本。建筑物、结构和辅助设施所包括的要素的运维是复杂的,需要一个知识渊博、组织良好的管理团队和一个技术熟练、训练有素的工作队伍,无论这些职能是内部执行还是合同执行。运维组织的目标应该是运行、维护和改进设施,以提供可靠的、安全,健康的,节能,以及设施在其整个生命周期内有效地履行其指定的目的。为了实现这些目标,运维管理层必须管理、指导和评估日常运维活动,并预算资金以支持组织的需求。对于联邦机构,全生命周期成本计算是2004年的要求行政命令13327联邦不动产资产管理

E.计算机化维护管理系统

运维组织可利用计算机化维修管理系统管理其日常运营,跟踪维护工作的状态,并监控该工作的相关成本。这些系统不仅是管理日常活动的重要工具,也是为设施准备提供有价值信息的重要工具关键绩效指标(kpi)/用于评估当前运营有效性和支持组织和人员决策的标准。这些系统开始越来越多地与地理信息系统(GIS),建筑信息模型(BIM)技术和COBie增加/改进设施的操作功能。

F.将员工能力和培训与设备和系统成熟度水平相协调

运维组织必须根据其设施内的运维系统和部件来确定其员工的技能水平。这不仅限于内部工作人员,也包括任何合同服务。如果支持已安装的系统和设备所需的技能缺乏,就必须提供培训,或者利用较不先进的设备系统提供经济的工作安排。

随着将技术进步纳入翻修、重大资本维修和新建筑施工的自然行业进程,高科技建筑系统正在投入使用,而当前的运营和维护人员对这些系统还不够熟悉,无法在出现问题时正确纠正问题,或保持高效运营。楼宇自动化系统(BAS)就是一个例子。通常未经培训的人员会使用手动设置来覆盖编程设置,以解决特定的热/冷呼叫问题,但随着时间的推移,这些累积覆盖会导致系统范围内的操作不平衡。

无论其设备复杂程度如何,每个组织都应制定培训计划和跟踪员工资格,以确保其适用于现有和计划的建筑系统。这将允许组织在持续的基础上根据需要改进培训。经常性培训计划应考虑所需的技能类型和地理区域的可用劳动力池技能。考虑的主题包括以下内容:

  • 安全/OSHA法规和指南
  • 设备操作启动和关闭程序
  • 正常运行参数
  • 应急程序
  • 设备预防性维护(PM)计划
  • 使用适当的工具和材料,包括个人防护设备(PPE)

培训计划应至少每年审查一次,并在计划对设备或新设施进行变更时进行审查。除了定期评估运维人员对现有设备的技术能力外,设计团队应始终将该人员纳入新项目开发工作中。运维人员可提供有价值的投入,以使员工的能力和培训计划与任何新设备相匹配。运维人员通常是现有设施运行情况的最佳投入来源之一,他们可以深入了解新设备将如何纳入设施维护计划。员工可能并不总是理解以下内容可能是建筑问题的原因,但他们可以确定在纠正长期存在的状况时需要反复关注的区域。运维人员的投入可以指导设计师在翻新和设备升级项目中解决这些区域。如果无法满足特定设备的需求,则应寻求更简单的设备解决方案由于技术水平的原因,在劳动力资源可用的情况下,对其进行长期培训。

需要合格人员以最高效率操作和维护设施,并保护设备和系统的重大投资。除了对自己和他人造成潜在的身体危害外,未经培训的员工还可能在不知不觉中损坏设备,造成不必要的停机。低效和不当的操作与维护也可能导致保修无效,并降低设备的预期使用寿命(EUL)。

运维服务提供商的认证和适当培训可保护组织、员工和访客。培训来源包括制造商、专业组织、行业协会、大学和技术学校、商业教育/培训课程、内部培训和在职培训(OJT)选项。培训计划应向员工提供这些来源的适当组合,以确保所述材料是最新的,并适用于组织的设施。

G.非运维工作

大多数O&M组织通常也会执行超出O&M定义范围的工作,但这些工作往往是他们所要求和执行的,因此这些工作往往成为他们基线的一部分。这项工作是与设施相关的新性质的工作,因此,不应由运维基金资助,而是由请求组织资助。示例包括小型设施工作,如安装插座以支持新复印机、为新测试台提供压缩空气出口、为特殊活动设置和移动提供日间搬运工服务或完整的房间康复和/或新的小型建筑项目。可用于记录建筑环境状况及其维护/维修需求的方法包括定期设施状况评估(FCA)。

H.清洁/绿色清洁

培训课程

指标/关键绩效指标

  • 每平方英尺的保管费用
  • 每平方英尺土地维护费用
  • 每平方英尺的能源成本
  • 能源使用
  • 设施运行当前重置价值(CRV)指数(SAM绩效指标:APPA 2003)
  • 设施营运总平方英尺指数(SAM表现指标:APPA 2003)
  • 指标/成本模型
  • 每平方英尺的公用事业成本
  • 每平方英尺的废物清除成本

定义

  • 紧急维修-需要立即采取行动以恢复服务、消除可能中断活动的问题或保护生命和财产的计划外工作。计划外/计划外维修在当前预算周期或年度计划中发生的反应性和非紧急的纠正工作活动。活动范围可能从需要低水平技能矫正的非计划的滋扰性质的维护,到涉及中等到大修或需要熟练劳动力矫正的非紧急任务。

  • 紧急维修-要求对系统或设备进行计划外和意外的维修。服务调用通常在系统或组件发生故障和/或被认为工作不正常时被接收。如果问题已造成危险或涉及基本服务,则可能需要作出紧急反应。相反,如果问题不是严重的,常规的响应就足够了。

  • 能源使用-该绩效指标表示为设施、设施组、场地或投资组合的每平方英尺(GSF)的英国热量单位(BTU)比率。该指标代表普遍被视为全球标准的通用能源消耗指标。可以在给定的时间段内跟踪此能源使用指标,以测量能源使用的变化和差异。影响每总平方英尺BTU的主要因素是外部环境温度、建筑负荷变化和设备效率。每平方英尺用于加热、冷却、照明和设备运行的能量。该指标通常表示为每年或每月消耗的总能源。所有燃料和电力都被转换为各自的热量或BTU含量,以合计所有消耗的能量。能源使用=英国热量单位BTU/总面积GSF。

  • 设施运行当前重置价值(CRV)指数-该指标表示为组织资本资产的管理责任提供的资金水平。该指标表示为年度设施维护运营支出与当前重置价值(CRV)的比率。年度设施维护运营支出包括提供与设施和场地相关的服务和日常维护的所有支出。还包括由年度设施维护运营预算供资的主要维护支出。该类别不包括主要维护和/或capi的支出tal更新由其他账户提供资金,也不包括公用事业和支持服务支出,如邮件、电信、公共安全、安保、汽车池、停车场、环境健康和安全、中央接收等。设施运营CRV指数=年度设施维护运营支出(美元)/当前重置价值($)。

  • 设施运营总平方英尺(GSF)指数-该指标表示为组织资本资产的管理责任提供的资金水平。该指标表示为每年设施维护营运开支与机构总面积的比率。年度设施维护营运支出包括所有与设施及场地有关的服务及日常维护支出。它还包括由年度设施维护运营预算资助的重大维护支出。这一类不包括由其他机构帐户供资的重大维修和(或)资本更新支出,也不包括公用事业和支助服务的支出,如邮件、电信、公共安全、保安、汽车调配、停车、环境卫生和安全、中央接收等。设施营运营运支出指数=年度设施营运支出($)/总面积(GSF)。

  • 正常/例行维护和小修-循环的、计划的工作活动,通过年度预算周期提供资金,以继续或实现固定资产(即建筑物和固定设备)的最初预期寿命,或建立适当的绩效水平。对建筑物和固定设备等资本资产进行正常/例行维护,以帮助它们达到最初预期的使用寿命。缺陷项目纠正成本低,通常作为年度运营和维护(O&M)资金的一部分完成。正常/例行维护排除了扩展资产容量或以其他方式升级资产以满足大于或不同于最初预期的需求的活动。

  • 操作-与建筑物或实物资产的日常使用、支持和维护相关的所有活动;包括行政、管理费、正常/日常维护、保管服务和清洁、消防服务、虫害控制、除雪、地面护理、景观美化、环境运营和记录保存、垃圾回收清除、安保服务、服务合同、公用事业费(电、气/油、水)、保险(火灾、责任、操作设备)和税收。不包括资本改良。这一类别可能包括服务合同和其他第三方成本的支出。运营活动可能涉及一些日常维护和小修工作,这些工作是运营附带的,但不包括任何可能导致e作为单独的预算项目列入。

  • 计划或程序维护—包括周期超过一年的维护任务。计划或程序维护的例子包括油漆、屋顶的防洪涂层、道路和停车场的覆盖层和密封涂层、压缩公用线路的清管以及类似的功能。

  • 预测性维护/测试/检查-使用特定的方法和设备进行例行维护、测试或检查,以预测故障,如振动分析、热像仪、x射线或声学系统,以帮助确定未来的维护需求。例如,用于定位指示维护要求的变薄管道、裂缝或过度振动的测试。

  • 预防性维护-定期检查、调整、清洁、润滑和/或部件选择性更换、小修以及性能测试和分析的计划控制计划,旨在最大限度地提高建筑系统、设备的可靠性、性能和生命周期,预防性维护包括许多项目的检查点活动,如果禁用,可能会干扰重要的安装操作,危及生命或财产,或涉及高成本或长时间的更换。

  • 程序化主要维修—包括周期超过一年的维护任务。程序主要维护的例子有油漆、屋顶维护、(洪水涂层)、道路和停车场维护(覆盖层和密封涂层)、公用事业系统维护(收缩线的清管)以及类似的功能。

  • 维修(s)-为使设备在故障后恢复使用或使其运行更有效而进行的工作。通过大修、再加工或更换因元件作用或使用而变质且未通过维护纠正的组成部件或材料,将设施或其部件恢复至可有效用于其指定用途的状态。

  • 例行维修-为将系统或设备恢复到其原始容量、效率或能力而采取的措施。例行维修的目的不是大幅增加相关项目的容量。例如,用具有类似容量的新机组更换故障锅炉将是一项例行维修项目。但是,如果如果新机组的容量是原机组容量的两倍,则必须将额外容量的成本资本化,并且不会将其视为常规维修工作。

  • 计划外/计划外维护-与预防性维修工作不同,系统或设备的维修要求是计划外和意外的。服务调用通常在系统或组件发生故障和/或被认为工作不正常时被接收。如果问题已造成危险或涉及基本服务,则可能需要作出紧急反应。相反,如果问题不是严重的,常规的响应就足够了。在当前预算周期或年度计划中发生的反应性和/或紧急纠正工作活动。活动范围可能从需要低水平技能进行纠正的非计划的滋扰性质的维护工作,到需要熟练劳动力进行中大修或纠正的非紧急任务,到需要立即采取行动恢复服务、消除可能中断活动的问题的紧急计划外工作,或者保护生命和财产。

尾注

“建筑物”或“设施”一词将交替用于描述任何已建结构(建筑物、水坝、道路、桥梁、公共交通等)

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